J-REITの売りがそろそろ一巡したかも!?


 

ここ最近、REITが相次ぎ年初来高値を更新しています。

 

11月16日は日本ビルファンド投資法人など6銘柄が年初来高値を更新しました。

 

2017年以降続いた毎月分配型REIT投資信託からの売りが一巡し、需給が改善しているようです。

 

しかも、海外勢は年初からの買越額が2千億円を超え、相場上昇の主役となっています。

 

REITの総合的な値動きを示す東証REIT指数は11月15日に1794.77と1年8カ月ぶりの高値をつけました。

 

オフィスや住宅に投資する大型REITを中心に値動きは好調です。

 

ビルファンドの時価総額は、11年ぶりに1兆円台に迫っています。

 

REIT相場は投信の売りが需給の重荷となっていました。

 

金融庁が販売手法などを問題視し、17年4月以降、REITを組み入れた毎月分配型投信から大規模な資金流出が起きたためです。

 

2018年の春から夏にかけてこうした売りは一巡し、東京証券取引所によると、投信は9月、1年半ぶりにREITの買い越しに転じました。

 

需給好転を好感し、海外投資家や地銀が割安感に着目して積極的に買いを入れています。

 

海外投資家はREITを年初から10月までに2026億円買い越しており、2017年実績(385億円)を大幅に上回っています。

 

地銀マネーも流入しており、REITを組み入れたETF経由で投資することが多いとされています。

 

貸出金の利ザヤ縮小に苦しむ中、分配金の安定的な成長が続くREITへの需要は強くなっています。

 

SMBC日興証券の集計では、今年のREITの公募増資額は5000億円強とすでに昨年を上回る規模です。

 

ただ公募増資を実施しているのは物流施設を保有するREITや時価総額の小さいREITに偏っています。

 

ビルファンドのような大型銘柄は増資を手控えており、分配金の希薄化懸念が薄いのが現状です。

 

ただし、日本は高齢化社会と人口減少が将来の建物、土地の価格下落が見込まれます。

 

現状で評価益が出ている方は、利益確定のサインかも知れません。

 


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