住宅ローン、賢く借り換え!


住宅ローンの借り換え専用商品で金利を引き下げる金融機関が増えています。

 

新規ローンの収益性が競争激化で悪化するなかで、借り換えローンを新たな収益源にするのが狙いです。

 

現在ローンを組んでいる人は上手に借り換えれば返済負担を減らせるケースが少なくありません。住宅ローンの金利動向と活用法を紹介します。

 

まず諸費用計算

 

住宅ローンを借り換える人は、日銀によるマイナス金利政策の導入を受けて市場金利が低下した16年度に急増しました。

 

金利低下が一服した17年度以降はブーム前の水準に落ちついているといいます。

 

しかし、「借り換えによってメリットを受ける人はまだ多い」との意見もあります。

 

代表例がフラット35Sや、固定金利10年型の利用者です。固定10年型ローンも優遇期間が終わった後に金利が上がるケースが一般的です。

 

借換時にまず確認したいのが諸費用です。住宅ローンの費用は「借入額×2.56%+十数万円」が目安となります。

 

重いのは保証料です。中には保証料をゼロとしてその分、事務手数料を高くする銀行もあり、いずれの場合も借入額の2.16%が相場です。

 

これに0.4%の登録免許税が加わります。印紙税や、返済中の銀行への手数料がかかることもあります。

 

借入額が2000万円なら諸費用は少なくとも50万円はかかるとみたほうがよいです。

 

では諸費用を考慮しても借り換えたほうが有利なのはどんな場合なのでしょうか。

 

一般には「残債が1000万円以上、残りの返済期間が10年以上、借り換え前後の金利差が1%以上」が目安とされています。

 

借り換え用ローンの金利をみると最近、引き下げが目立ちます。りそな銀行などは変動型の金利を0.42%台に引き下げました。

 

三菱UFJ銀行はインターネット販売専用に0.4%の固定金利3年型を投入しました。借り換え需要を取り込もうと競争は激しく借り手の選択肢は増えています。

 

借り手にとってもう一つ有利なのがローンに付く疾病保障が充実してきたことです。

 

返済期間中にがんなどになると残りの負担が軽減されます。団体信用生命保険(団信)に上乗せする形で設定する例が増えています。

 

三菱UFJ銀は、脳卒中や急性心筋梗塞の治療で入院したときなどに残債をゼロとしています。

 

住信SBIネット銀行はケガを含む疾病で就業不能になると毎月の返済を肩代わりし、長引けば残債まで保障します。

 

借換時には疾病保障を重視する人が増えています。

 



 

返済期間変更も手です。

 

金利の低いローンに借り換えができそうなら、「返済期間」についても併せて考えましょう。

 

いまのローンよりも返済期間を短く設定して早く完済すれば、最終的な総返済額をより大幅に減らすことができます。

 

反対に返済期間を長くすることも場合によって有効になります。

 

総返済額の減り方は鈍くなるものの、毎月の返済額を少なくする効果があります。

 

当初借りたローンは残債が2000万円、残りの期間が17年、金利が2%。これを金利0.6%で借り換えるとしてaとbの2つのプランあるとします。

 

まずaは返済期間を変えないケースです。利息低減の効果により今後17年間の総返済額は、借り換え前に比べて156万円も減ります。

 

次にbは期間を5年延ばして22年とします。この場合、総返済額の減少幅は123万円。効果は大きいもののaに比べると緩やかです。

 

bで注目すべきは毎月返済額。こちらの減少額は3万1000円と、a(8000円)よりも大きい。相談者は結局、月々の家計収支に余裕ができて子供の教育費などに充てられると考え、プランbを選びました。

 

ただし、この例では変動金利型ローンに借り換えている点に留意が必要です。

 

変動型の金利は、日銀がコントロールする短期市場金利を参考に銀行が半年ごとに見直しを検討します。

 

日銀は7月末の金融政策決定会合で超低金利の水準を当分維持することを約束しましたが、将来もし金利が上がればローンの利払いは増えます。

 

返済期間を延ばせば、金利上昇リスクにさらされる時間も長くなります。

 

そのとき家計は耐えられるのか。金利が1%上昇してもなお年収に対する返済額の比率が30%以下であれば相対的にリスク抵抗力はあります。30%を超えるなら要注意です。

 

日銀は一方で長期金利について小幅な上振れを容認する方針も示しました。

 

長期金利に連動しやすい固定型ローンの金利は今後、小幅に上がる可能性があり、注視する必要がありそうです。

 

 

実際に借り換えるかどうかは別としてローンは定期的に見直すことが大事になります。銀行の商品戦略や金利の動向をしっかり点検していきましょう。

 

 



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